جزئیات ساخت صد هزار واحد نقلی و بدون پارکینگ در بافت فرسوده - وبلاگ خرید اینترنتی

به گزارش وبلاگ خرید اینترنتی، کمیسیون ماده پنج تهران در یک مصوبه نو اجازه خانه سازی بدون شرط روی زمین های زیر 100 مترمربع را صادر کرد. محتوای این تصویب نامه که با هدف تسهیل خانه سازی در بافت فرسوده مرکز و مجذوب کننده سازی جنوب شهر برای سرمایه گذاران ساختمانی تدوین شده، عملا دو خط قرمز طرح تفصیلی تهران برای صدور پروانه ساختمانی روی زمین های خیلی کوچک (50 مترمربعی) و کوچک (100 تا 150 مترمربعی) را پاک نموده است.

به گزارش وبلاگ خرید اینترنتی، طبق این خطوط، ساخت روی زمین های با مساحت پایین، حدبیشتر تا 3 طبقه آن هم تحت شرایط مشخص (به لحاظ پارکینگ و عرض معبر) مجاز است. اما با تصمیم تازه، این زمین ها در دو پهنه مسکونی واقع در منطقه ها پایین شهر قابلیت ساخت 4طبقه با تنها یک پارکینگ را دارد.

ماحصل این مصوبه باعث عرضه آپارتمان های با مساحت 30مترمربع تا 60مترمربع، روی در مجموع 10میلیون مترمربع زمین خیلی کوچک در کل بافت فرسوده مرکز خواهد شد. شورای عالی شهرسازی البته خواهان آنالیز مصوبه شده است تا احتمالا رعایت سقف جمعیت پذیری تهران را به وسیله منطقه ها بالای شهر تضمین کند. اثر مجوز فراوری خانه های ریزمتراژ در بازار مسکن آنالیز شد.

بر اساس محتوای مصوبه کمیسیون ماده پنج، 47 درصد از پلاک های فرسوده شهر تهران شامل زمین های 50 تا 100 مترمربعی هستند و این در حالی است که سهم این زمین ها از کل نوسازی بافت فرسوده در دهه های گذشته فقط 15 درصد بوده است. علت این سهم پایین نیز روشن است، چراکه به علت محدودیت تراکم و سختگیری درباره پارکینگ، عملا امکان ساخت و ساز در قواره های خیلی کوچک وجود نداشته یا فاقد صرفه بوده است.

اما ازآنجاکه این پلاک ها در مجموع مساحتی حدود 10 میلیون مترمربع دارند، درصورتی که بدون تجمیع و به صورت تک پلاک ساخت و ساز در آن ها انجام گردد، با در نظر گرفتن حداقل 50 و حدبیشتر 100 مترمربع مساحت و نیز زیربنای 60 درصدی در چهار طبقه در این زمین ها، در بافت های فرسوده تهران ظرفیت ساخت 240 تا 480 هزار واحد مسکونی 30 تا 35 مترمربعی وجود دارد.

نوسازی بافت های فرسوده به رعایت الزاماتی احتیاج دارد

احمدرضا سرحدی کارشناس بازار مسکن در تبادل نظر با وبلاگ خرید اینترنتی با اشاره به اینکه نوسازی بافت های فرسوده احتیاجمند یک برنامه ریزی عملیاتی است، گفت: اینکه کمیسیون ماده 5، قوانین نوسازی بافت های فرسوده را به نوعی تسهیل نموده، این مسئله به تنهایی نمی تواند باعث گردد که این نوسازی انجام گردد، از سویی اگر هدف این است که خانه های کوچک متراژ در بافت های فرسوده احداث گردد، این موضوع احتیاجمند الزاماتی است، در این رابطه با توجه به اینکه بافت های فرسوده در جنوب تهران قرار دارند، مالکان این ساختمان ها از استطاعت مالی لازم برای نوسازی این واحد ها برخوردار نیستند.

وی افرود: از سوی دیگر با توجه به تراکم ساختمان در این منطقه ها تنها راهی که برای نوسازی این بافت های فرسوده وجود دارد این است که شرکت هایی از طرف دولت، بخش خصوصی و شهرداری، با توجه به تسهیلاتی که دولت برای نوسازی بافت ها در نظر گرفته، این واحد ها را تملک نمایند. در چنین صورتی می توان امیدوار بود که واحد های کوچکی بین 30 تا 50 متر در جنوب تهران ساخته گردد.

سرحدی گفت: تجمیع پلاک در چنین وضعیتی پاسخگو نیست، بلکه باید تجمیع بلوک انجام گردد، زیرا با توجه به کوچه و خیابان های تنگ و باریکِ بافت های فرسوده اگر قرار باشد، به صورت انفرادی نوسازی شوند، این موضوع امکانپذیر نیست و باید تجمیع بلوک انجام گردد که این موضوع نیز احتیاج به یک سرمایه هنگفت و بعلاوه برنامه ریزی یکپارچه دارد، بنابراین این موضوع از عهده مالکین بافت های فرسوده خارج است، در این زمینه دو راه وجود دارد، یا اینکه آن ها در همین ابتدا واحد خود را بفروشند و با پول آن در جای دیگر خانه خریداری نمایند، یا به اندازه سهم خود در سهام شرکت سهیم شده و بعد از اتمام کار واحد های نوسازی شده به آن ها تحویل داده گردد؛ بنابراین اینکه آن ها خود درگیر ساخت و ساز شوند، به هیچ عنوان نمی توان بافت های فرسوده را با مصوبه شورای عالی شهرسازی نوسازی کرد.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه باید از تجربه کشور های گوناگون در نوسازی بافت های فرسوده استفاده کرد، بیان داشت: این کار از عهده دولت و یا شهرداری ها برمی آید که چنین عملی را انجام دهند، از سویی این کار باید بر اساس منطق درست جلو برود، اگر با چنین وضعیتی این پروژه انجام گردد، بعد از دوسال می توان حدود 400 هزار واحد نوساز و نقلی در تهران و در جنوب شهر ساخت که این موضوع به نوعی یک انقلاب در ساخت و ساز شهری در مرکز به شمار میرود.

وی افزود: این اقدام باعث می گردد که از یک طرف بافت های فرسوده که امروز با خطرات بسیار زیادی روبرو است نوسازی شده و از سوی دیگر تعداد زیادی واحد نقلی آماده عرضه به بازار است که این موضوع دارای اثرات قابل توجهی است خواهد بود، در این رابطه از یک سو با افزایش عرضه در بازار اندازه عرضه و تقاضا متعادل شده و بسیاری از متقاضیان واقعی مسکن در بازار مسکن مرکز که از اقشار میانه و ضعیف هستند، می توانند با توجه به متراژ پایین این واحد های نوسازی شده، اقدام به خرید نمایند.

سرحدی ادامه داد: از سوی دیگر نیز با افزایش عرضه واحد ها در بازار، قیمت ها به نوعی شکسته خواهد شد که این موضوع می تواند انقلابی در بخش مسکن قلمداد گردد، تحقق این موضوعی به شرطی که دولت و شهرداری در این زمینه با یک برنامه ریزی منسجم اقدام به ساخت و ساز نمایند. بعلاوه شرکت های بخش خصوصی که از سرمایه لازم نیز برخوردارند می توانند در اینباره پیشقدم شوند.

دولت نباید دوباره اقدام به ساخت مسکن کند

وحید شقاقی شهری کارشناس مسائل مالی در تبادل نظر با وبلاگ خرید اینترنتی با اشاره به اینکه برای سروسامان دادن به بازار مسکن دولت باید سه اقدام را انجام دهد، گفت: در این رابطه در وهله اول دولت باید تسهیلات مقرون به صرفه قیمت در اختیار بخش خصوصی قرار دهد تا آن ها بتوانند در پروژه های انبوه سازی اقدام به ساخت و ساز نمایند، در وهله دوم نیز قراردادن زمین مقرون به صرفه قیمت از اهمیت بسزایی برخوردار است، دست آخر نیز دولت باید سایر زیرساخت ها که برای پروژه های انبوه سازی احتیاج است را فراهم کند تا بخش خصوصی بتواند در این زمینه ورود کند.

وی افزود: به نوعی دولت در این رابطه باید مشوق های سرمایه گذاری در نظر بگیرد، تا افراد و شرکت های بزرگ در این زمینه ترغیب شوند که اقدام به ساخت و ساز نمایند، این که خود دولت بخواهد در این زمینه ورود کند، تجربه هایی نظیر مسکن مهر نشان دهنده آن است که دولت مسکن ساز خوبی نیست، از سوی دیگر بر اساس آمار های موجود بیش از 90 درصد از واحد های ساخته شده در چند دهه اخیر در کشور به وسیله بخش خصوصی ساخته شده است.

شقاقی گفت: بنابراین می توان گفت دولت تنها باید زیرساخت های مناسب برای ساخت مسکن را فراهم کند و به سیاست گذاری های کلان در بخش مسکن اهتمام ورزد، در خصوص بافت های فرسوده اگر دولت بتواند برنامه ریزی مناسب داشته باشد تا بخش خصوصی بتواند این بافت های فرسوده را نوسازی کند قدر مسلم با ساخت واحد های کوچک مقیاس بخش مهمی از احتیاج در مرکز و شهر های بزرگ می تواند با اجرای چنین طرح هایی پاسخ داده گردد.

این استاد دانشگاه افزود: در حال حاضر بخش اعظمی از واحد هایی که در شهر های بزرگ مخصوصا تهران ساخته می گردد، در منطقه ها شمالی با متراژ های بسیار بالا است، این در صورتی است که احتیاج به واقعی در بخش مسکن، چنین واحد های نیست، در همین زمینه در خصوص خانه های خالی نیز بیشتر این واحد ها بسیار بزرگ هستند که بیشتر آن در منطقه ها شمالی تهران قرار گرفته است، در صورتی که احتیاج اصلی بازار مسکن مربوط به منطقه ها مرکزی و جنوبی شهر است و بیشتر مشتریان در پی واحد های نقلی هستند.

شقاقی ادامه داد: بنابراین اگر بتوانند در قالب نوسازی بافت های فرسوده، دولت تسهیلاتی را که در شورای عالی شهرسازی تصویب شده، به بخش خصوصی ارائه دهد، قدر مسلم با ساخت 400 هزار واحد در متراژ کوچک در تهران آن هم بر اساس اصول شهرسازی و معماری، بخش مهمی از احتیاج بخش مسکن تامین خواهد شد، به خصوص در رابطه با واحد های کوچک، از سوی دیگر با نوسازی بافت های فرسوده خطراتی که چنین واحد هایی برای شهر و بعلاوه ساکنانشان دارند، از بین خواهد شد، بنابراین این موضوع یک بازی دو سر برد است که اگر به درستی انجام گردد، نتایج آن بسیار مناسب خواهد بود.

این کارشناس مسائل مالی تاکید نمود: طبیعتاً با چنین ساخت وسازی که به صورت گسترده انجام می گردد، بازار مسکن نیز طبیعتا از این موضوع تاثیر می پذیرد و عرضه چنین واحد های در بازار از یک سو به بخش تقاضا پاسخ داده خواهد شد و از سوی دیگر قیمت ها هم متعادل می گردد، اما همانطور که عرض کردم اجرای چنین پروژه های بزرگ احتیاج به برنامه ریزی دارد و این کار باید به وسیله بخش خصوصی انجام گردد، اما دولت اگر در ساخت و ساز و اجرا دخالت کند، به هیچ عنوان نمی توان به اهدافی که به آن اشاره شد دست پیدا کرد.